Uno dei disegni elaborati da Esselunga per il nuovo supermercato. foto www.gazzettadimantova.it
Mantova – Qualche giorno fa abbiamo ricevuto, come molti altri cittadini di Mantova, un plico informativo proveniente dalla Esselunga. Vi abbiamo trovato due disegni del progetto del supermercato che la catena vorrebbe realizzare al posto del vecchio palazzetto dello sport in zona Te, nonché una fotografia dello stato di degrado in cui versa attualmente l’area. Il dibattito attorno a questo progetto si è riacceso, con scambi di accuse tra vecchi e nuovi amministratori del Comune di Mantova. Che il vecchio PalaTe sia un pugno in un occhio per chi entra in città da sud ci sembra evidente. Tuttavia è bene ricordare ai cittadini mantovani che questa faccenda si trascina da ben tre amministrazioni comunali ed è più complessa di quanto le due fazioni (pro e contro supermercato) vogliano far credere. Ricordiamo, innanzitutto, che il progetto supermarket al Te viene partorito dalla seconda giunta Burchiellaro, che cede al privato l’area del PalaTe tramite il project financing per la costruzione del nuovo PalaBam al Boma. Una volta effettuato lo scambio, la giunta Brioni blocca la realizzazione della nuova struttura commerciale in attesa del nuovo Piano di Governo del Territorio, con l’intenzione di rivedere l’intera destinazione urbanistica di questo ingresso della città. A causa delle contraddizioni interne alla maggioranza, il PGT verrà adottato solo dall’attuale giunta Sodano, che eredita questa situazione di stallo e conferma il supermercato. Nel frattempo l’area del PalaTe passa dalla Coopsette alla Esselunga, che presenta un progetto rivisto e con un minor impatto. Ed eccoci alle polemiche di oggi: i contrari sostengono che la presenza del supermarket creerà un aumento del traffico già oggi congestionato e che il commercio al dettaglio subirebbe l’ennesima penalizzazione, oltre alla inopportunità di una struttura commerciale di quelle dimensioni nelle immediate vicinanze di Palazzo Te; i favorevoli sottolineano come il privato si sia impegnato a realizzare opere pubbliche per circa 8 milioni di euro, tra cui il famoso sottopasso di Porta Cerese, ed evidenziano che il progetto è stato studiato per avere il minor impatto possibile sulla reggia gonzaghesca, con una struttura di vendita di dimensioni ridotte (a questo proposito ci permettiamo di far notare che 2.500 mq supermercato non ci sembrano propriamente corrispondere ad un negozio di quartiere). Noi restiamo convinti che tutta la zona andrebbe destinata esclusivamente a strutture di pubblica utilità, visto il contesto nel quale si trova. L’errore è stato fatto a monte, quando si è deciso di cambiare l’assetto urbanistico dell’intera area Porta Cerese – Te, con l’idea di smantellare il vecchio palasport e lo stadio per rimpiazzarli con strutture commerciali e residenziali. A questo scempio ha posto rimedio in gran parte, come ricordato poco fa, la giunta Brioni, annullando il progetto di spostamento dello stadio e prendendo tempo sull’area di cui stiamo parlando. Ci è stato detto che la giunta Sodano altro non ha potuto fare che migliorare un piano già adottato dai precedenti amministratori, cercando di concertare una soluzione col privato, poiché l’apertura di un ennesimo contenzioso non sarebbe stata nell’interesse dei cittadini e avrebbe portato ad una sconfitta in sede legale, in quanto si sarebbero violati dei diritti acquisiti da parte del privato con regolari procedimenti amministrativi. Ci permettiamo, allora, di porre alcune domande. E le rivolgiamo agli amministratori del Comune di Mantova, vecchi e nuovi, auspicando di contribuire a fare chiarezza.
E’ vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che il bando di gara del giugno 2003 per la realizzazione del project financing relativo al nuovo palazzetto dello sport parlava di un prezzo corrisposto dall’amministrazione pari ad euro 4.648.112,09 IVA esclusa, di cui euro 2.065.287,60 costituiti dal valore della cessione in proprietà del vecchio palasport comunale e dell’area su cui insisteva, pari a 5.500 mq?
Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che con atto ricognitivo e cessione di immobile nel novembre 2005 il Comune di Mantova trasferiva invece il vecchio palasport e l’area su cui insisteva con un valore di euro 2.065.827,60 per un totale di 11.850 mq, vale a dire più del doppio?
Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che nella cessione è stata compresa una parte dei piazzali Montelungo e Ragazzi del ’99, comprendendo di fatto nella cessione anche le aree standard che il privato in sede di piano attuativo avrebbe dovuto restituire al Comune di Mantova?
Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che sull’intera area intorno al Palazzo Te grava tuttora un vincolo di secondo grado imposto nel 1955 dall’allora Ministero della Pubblica Istruzione, sezione tutela del patrimonio storico e artistico?
Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che in sede di rogito il dirigente del Comune di Mantova ha dichiarato che l’area alienata era libera “da trascrizioni pregiudizievoli, enfiteusi, livelli, canoni, da oneri reali in genere, da vincoli e gravami qualsiasi, da privilegi ed ipoteche”?
Ci aspettiamo delle risposte a queste domande. Può darsi che da parte nostra si sia inciampati in un errore e che le nostre fonti possano essere smentite.
Ma se i nostri dubbi fossero fondati, o se nessuno fornisse delle risposte, vorrebbe dire che tutto il progetto è nato male e che un’amministrazione lungimirante avrebbe dovuto e potuto prendere decisioni diverse in sede di approvazione del nuovo PGT.
Speriamo che gli amministratori di oggi si siano posti queste domande, prima di approvare un simile progetto perché “non si potevano aprire contenziosi su diritti acquisiti”. E che ci illuminino con le loro risposte.
un amministratore di oggi risponde:
Domanda: “E’ vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che il bando di gara del giugno 2003 per la realizzazione del project financing relativo al nuovo palazzetto dello sport parlava di un prezzo corrisposto dall’amministrazione pari ad euro 4.648.112,09 IVA esclusa, di cui euro 2.065.287,60 costituiti dal valore della cessione in proprietà del vecchio palasport comunale e dell’area su cui insisteva, pari a 5.500 mq?”
Risposta: ” non e’ vero: il project prevedeva la cessione del vecchio palasport con area scoperta annessa eretto sul terreno censito al fg. 60 mappale 300 (“vecchio palasport comunale e dell’area su cui insisteva”) di mq. 11.850. I mq 5.500 cui ci si riferisce sono i mq. di superficie lorda di pavimento del fabbricato sopra costruito di cui mq. 2495 destinati a superficie di vendita di prodotti alimentari e mq. 2500 a destinazione direzionale ed i restanti metri quadrati a destinazione commerciale e non alimentare.”
Domanda: “Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che con atto ricognitivo e cessione di immobile nel novembre 2005 il Comune di Mantova trasferiva invece il vecchio palasport e l’area su cui insisteva con un valore di euro 2.065.827,60 per un totale di 11.850 mq, vale a dire più del doppio?”
Riisposta: “Non è vero: con atto del notaio molinari in data 22 novembre 2005 n. 65.838 di repertorio trascritto a Mantova il 29 novembre 2005 ai nn. 18.211/10610 il Comune di Mantova ha ceduto, per quanto sopra specificato “il fabbricato adibito a piscina e palazzo dello sport e da porzione adibita a ecivile abitazione , con area di pertinenza, avenete una capacità edficiatoria di mq. 5.500 di cui mq. 2495 destinati a superficie di vendita di prodotti alimentari e mq. 2500 a destinazione direzionale ed i restanti metri quadrati a destinazione commerciale e non alimentare. Il complesso insisteva sulla particella identificata al catsto terreni al fg. 60 mappale 300 di mq. 11.850 area di sedime e di pertinenza”
Domanda: “Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che sull’intera area intorno al Palazzo Te grava tuttora un vincolo di secondo grado imposto nel 1955 dall’allora Ministero della Pubblica Istruzione, sezione tutela del patrimonio storico e artistico? Ed è vero o non è vero, cari amministratori di ieri e di oggi, che in sede di rogito il dirigente del Comune di Mantova ha dichiarato che l’area alienata era libera “da trascrizioni pregiudizievoli, enfiteusi, livelli, canoni, da oneri reali in genere, da vincoli e gravami qualsiasi, da privilegi ed ipoteche?”
Risposta:”E’ vero: sul complesso immobiliare grava un vincolo del 16 agosto 1955. Il fatto che nell’atto non sia citato non comporta alcun particolare ostacolo alla vicenda. Se mai potrebbe essere causa di azione di risarcimento del danno da parte del compratore al quale non è stato opposto tale vincolo. In realtà tutte le proprietà che si sono succedute dal 2005 ad oggi, ancorchè non indicato nei rispettivi atti di compravendita, hanno sempre tenuto conto nei loro comportamenti dell’esistenza di tale vincolo di tutela. Tale vincolo comunque non pregiudica ne’ vieta, fatte salve le dovute autorizzazioni da parte della soprintendenza, l’edificabilità e/o la ristrutturazione degli edifici interessati”
Riceviamo e volentieri pubblichiamo una risposta dell’architetto Giampaolo Benedini, leader dell’omonima lista civica che sostiene la giunta Sodano:
Agli aspetti formali ha risposto con grande chiarezza Acerbi. Io sposto il confronto su un altro piano. E uso lo stesso metodo di Davide Scioscia. È vero o non è vero che l’ingresso di porta Cerese non è degno della nostra città per il degrado rappresentato dall’ex Palazzetto e dallo stadio? È vero o non è vero che l’ingresso di porta Cerese è un nodo viabilistico critico irrisolto da molti anni non solo per la presenza del passaggio a livello ma per le inadeguate infrastrutture? È vero o non è vero che il Comune di Mantova, come tutta l’Italia , sta attraversando una straordinaria crisi economica che crea difficoltà anche alla sola programmazione delle manutenzioni di edifici, strade e marciapiedi? È vero o non è vero che in tutte le parti del mondo Italia compresa ci sono esempi di interventi nel passato e nel presente dove architetture contemporanee si confrontano con eccellenze del passato?
Personalmente rispondo si a tutte le domande precedenti di conseguenza dico: compito dell’amministratore, stabilita la regolarità del diritto del privato a costruire e l’impossibilità di sostituirsi allo stesso , è di evitare che dall’attività del privato derivi un danno per la comunità e se possibile se ne ricavi un vantaggio. Pertanto nel caso specifico il primo compito è di imporre che la qualità architettonica sia compatibile con la vicinanza dell’esedra di palazzo Te come stabilito dal vincolo del 55 che impone pertanto il parere della Sovrintendenza ma non esclude quello comunale. Già questa imposizione potrebbe migliorare il degrado attuale. Certamente non sarebbe risolutiva poiché rimarrebbe lo stadio funzionalmente superato, sovrabbondante per la squadra attuale, qualitativamente scadente e deficitario sul piano della sicurezza Di proprietà dovrebbe rientrare in un piano di riqualificazione complessiva dell’area per rendere porta Cerese ingresso turistico con pari dignità a quello del Castello e maggiori infrastrutture.
Se a questo aggiungiamo la risoluzione del nodo viabilistico a carico del privato penso che il vantaggio per la città tutta sia incontestabile .
Qualcuno suggerisce di dismettere il tratto di ferrovia Mantova Frassine. Per conoscenza precisa delle situazioni dovuta alla mia esperienza di assessore ai lavori pubblici rispondo che le ferrovie non possono accettare tale dismissione se non a fronte della realizzazione di un percorso alternativo concretizzabile nella gronda merci a fianco dell’autostrada del Brennero sino a staccarsi prima di Roverbella e ritornare a Mantova tramite la linea di Verona . Costo stimato dell’opera cento milioni . Osservo pure che eliminare il passaggio a livello non elimina le problematiche del nodo dove confluiscono sette strade.
A coloro che paventano un aumento del traffico per la presenza del supermercato mi sento di dire che in realtà ritengo che i clienti saranno soprattutto i pendolari che già utilizzano porta Cerese. A coloro che paventano la chiusura dei negozi di vicinato dico che il mercato è già assestato e non credo che il nuovo supermercato andrebbe a cambiare le abitudini dei clienti che preferiscono il rapporto diretto che si stabilisce con il singolo negoziante . Certamente se i prodotti offerti da Esselunga fossero migliori di quelli offerti dagli altri supermercati ne trarrebbero un vantaggio i clienti.
Giampaolo Benedini